Податковий кодекс. Оподаткування операцій з продажу та обміну нерухомості

TAXman, 14 січня

 Податковий кодекс вніс деякі зміни до оподаткування операцій з продажу та обміну нерухомості.

До 01.01.2011 р. діяв наступний порядок:

У відповідності до ст. 11 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV не оподатковувався дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року нерухомого майна, що не перевищує 100 квадратних метрів. Якщо площа такого об'єкта нерухомості перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягала оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта нерухомого майна.

Після 01.01.2011 р. діє дещо інший порядок:

У відповідності до ст. 172 р. IV Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI не оподатковується дохід, отриманий від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року нерухомості, за умови перебування такого майна у власності понад три роки.

Підсумок: до 01.01.2011 р. були обмеження в площі, зараз обмеження в площі немає. Але з’явилась додаткова умова - перебування майна у власності платника податку понад три роки. А це означає , що вартість нової нерухомості зросте.

Як і раніше не оподатковується дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним.

Як і раніше оподаткування доходу, отриманого платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів нерухомості підлягає оподаткуванню за ставкою – 5 відсотків до бази оподаткування (п. 167.2 податкового кодексу). Так само оподатковується дохід від продажу об'єкта незавершеного будівництва.

Звернемось до визначення доходу від продажу нерухомості та деяких змін при оподаткуванні операцій обміну житла (ст.172.3).

До 01.01.2011 р. відповідно до Закону № 889 при обміні одного об'єкта нерухомості на інший кожна сторона договору міни сплачує 50 відсотків від суми податку (пп. 11.1.4 та пп. 11.2.4 Закону)

Тепер звернемось до ст..172.3 податкового кодексу: „дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

При обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:

а) у абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, - не оподатковується;

б) у пункті 172.2 цієї статті, - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.”

Пояснення ДПАУ: Питання визначення оціночної вартості нерухомого майна, відмінного від землі, остаточно не врегульоване на законодавчому рівні, тому регулюється підзаконними нормативними актами. При нарахуванні податку потрібно виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче вартості такого майна, яка міститься у витягах з реєстру прав власності на нерухоме майно (довідках-характеристиках), які видаються бюро технічної інвентаризації. Оцінка ґрунтується на засадах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.

Під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок використовується експертна грошова оцінка. Згідно з п. 4 ст. 201 Земельного Кодексу експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Порядок її проведення визначається Законом від 11.12.2003 р. № 1378-IV «Про оцінку земель», Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 11.10.2002 № 1531, та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджених наказом Держкомзему від 09.01.2003 р. № 2.

Згідно із ст. 715 Цивільного Кодексу за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

Відповідно до ст. 715 та 716 Цивільного кодексу кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Тобто сутність договору міни нерухомості є купівля та продаж такої нерухомості сторонами угоди. Договір може встановлювати доплату за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж.

Дамо невеличкі пояснення по деяких наступних статтях кодексу.

172.4. На нотаріусів покладені функції в частині контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів та забезпечення надання відповідної інформації податковому органу. Копії платіжних документів про перерахування податку додаються до примірників посвідчених договорів. Оригінал квитанції «погашається» нотаріусом шляхом поставлення на ній відбитку своєї печатки та підпису. У реєстрі для реєстрації нотаріальних дій вказується сума перерахованого податку, дата та номер платіжного документа.

Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно зі ст. 55 Закону від 02.09.1993 р. № 3425-XII «Про нотаріат» нотаріальне посвідчення правочинів щодо відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації, проводиться за місцем розташування (реєстрації) цього майна або за місцем перебування (реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

Згідно з п. 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ від 26.05.2004 р. № 671 (671-2004-п), державній реєстрації підлягають правочини, зокрема договір купівлі-продажу, міни, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням (пункт 6 вказаного Тимчасового положення).

Одночасно згідно з п. 3 ст. 3 Декрету КМУ від 21.01.1993 р. № 7-93 «Про державне мито» посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об’єктів нерухомого майна, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, державне мито справляється у розмірі 1 % від суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, з урахуванням п. 48 Інструкції про порядок обчислення та сплати державного мита, затвердженої наказом ДПІ від 22.04.1993 р. № 15.

Форма звітності, а також порядок її заповнення врегульовані Наказом ДПА від 29.09.2003 р. № 451 «Про затвердження форми податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку (ф. № 1ДФ) та Порядку заповнення та подання податковими агентами податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку», зареєстрованим у Міністерстві юстиції 22.10.2003 р. за № 960/8281.

172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості (об’єктів незавершеного будівництва), які здійснюються фізичними особами-нерезидентами, оподатковуються згідно із цією статтею ПК у порядку оподаткування таких доходів, встановленому для резидентів, при цьому ставка податку становить 15 відсотків бази оподаткування таких доходів.

У разі якщо загальна сума отриманих нерезидентом-платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становить 17 відсотків суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою, визначеною в абзаці першому цього пункту.

172.11. Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва здійснюється відповідно до таких нормативно-правових документів: Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 р. № 1440; Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою КМУ від 28.10.2004 р. № 1442; Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10.12.2003 р. № 1891.

Питання, пов’язані із проведенням операцій з нерухомістю можна обговорити на нашому форумі.

 

Новий коментар

Я не спамер: введите суму 5+6


 

Від авторів блогу

Про блог — прочитайте перед початком

Замовити консультацію - з питань ведення бізнесу чи оподаткування

Відповіді на питання - вже розвязано 43 питань

Володимир Тихонов - мій профіль на Google+


 
 

Бизнес форум

Последние темы:

Смарт браслет
15 серпня, 1 ответа